VI FÅR LANDETS SMÅFÖRETAGARE ATT VÄXA

Öka värdet på din fastighet!

Hur kan man öka marknadsvärdet på sin fastighet? Det är en fråga artikelförfattaren har funderat över i tretton års tid. Material har samlats in, fotografier beskådats, litteratur har lästs och i verkligheten har yrket som fastighetsmäklare varit ypperligt för att testa olika teorier.

Tänk dig att du promenerar runt i en by med olika typer av byggnader, villor eller gårdar spelar ingen roll. Antagligen sorterar du omedvetet byggnaderna i två olika fack. Sådana du attraheras av och sådana du anser är mindre fina eller rentav fula. Om en lagom stor population människor tar samma promenad visar det sig att de flesta sorterar in samma byggnader i samma fack. Vissa hus är helt enkelt fina medan andra inte är det. Detta har med byggnadens exteriör samt placering i förhållande till andra byggnader att göra i kombination med den omkringliggande marken och känslan i denna. Marken omkring huset samt byggnadens exteriör är det första du ser och detta skapar ett första intryck.

Om man bortser från den faktor som påverkar en fastighets värde absolut mest, nämligen läget, är det tre faktorer som påverkar värdet av din fastighet:

• Byggnadens exteriör
• Tomten eller för gårdar, den omkringliggande marken
• Interiören

Byggnadens exteriör
Står man inför att sälja sin fastighet är det sällan man tänker på att förändra utseendet på sitt boningshus. Det går dock att med förhållandevis små medel skapa ett helt annat intryck. Har man själv inte känslan och handlaget kan det vara värt att anlita en arkitekt eller duktig snickare. Grundregeln är att tänka tidstypiskt. Ett hus med en ålder på 100 år blir antagligen vackrare med ett tegeltak istället för betongtakpannor. Ett hus från 90-talet passar dock säkerligen att kläs med betongtakpannor. Hur är det ställt med fasaden? En träfasad som får ny färg kan se ut som ett nytt hus. En 40-tals villa med grå putsad eller reverterad fasad blir helt annorlunda med en annan färg. Hur ser foder, knutbrädor, vindskivor och vattbrädor ut? En förändring av dessa detaljer kan få utseendet på huset att helt ändra karaktär. Andra detaljer som färgen på hängrännor, stuprör och plåtdetaljer har också betydelse. Hur ser grunden ut? Måla grundmuren om det går och behövs. En grundregel är också att byggnaden skall må så bra som möjligt så att en eventuell besiktningsman har så lite som möjligt att anmärka på.

Många är de fastighetsägare som berättat för fastighetsmäklaren att det absolut inte finns några fel i huset. Det stämmer i princip aldrig. Ett hus, om det inte är helt nytt har i princip alltid några brister. Många brister går dock väldigt lätt att undvika.

  • Borsta bort eventuell mossa från taket. Då slipper man en plump i protokollet och dessutom blir huset finare.
  • Rensa hängrännor från löv och smuts.
  • Rensa bort eventuella växter från grundmuren och ca en halvmeter från grunden. Växter drar åt sig fukt och skall absolut inte vara i närheten av byggnader.
  • Gå igenom fönster för fönster. Är det bara ett eller två fönster som behöver målas? Måla då dessa fönster ty annars är det risk att besiktningsmannen skriver på ett sätt i besiktningsprotokollet så att man tror att alla fönster är dåliga.
  • Krypgrund? Se då till att det finns en heltäckande plastfolie som skyddar markfukten att nå trossbotten.

Tomt och omkringliggande mark
Byggnadens interiör liksom tomten eller den omkringliggande marken är antagligen det första man ser av din fastighet. Underskatta inte känslan i tomten. Visst finns det ett värde i att köparen själv får sätta sin personliga prägel på tomten men finns det en stomme med härlig känsla ökar värdet. Börja med att rensa bort skräp, bråte och annat. Bara det gör oftast väldigt mycket. Vad blickar man ut över när man tittar ut genom fönstret? Har ni bott länge, blivit hemmablinda och inte märkt att buskar och sly har vuxit så pass att man inte längre ser sjön eller det öppna fältet? Det är ett helgerån att inte plocka fram fina utsikter genom att röja bort träd, sly och buskage. Människor gillar att markera sina gränser. Här kan ett fint staket göra mycket för känslan. Välklippta äppelträd, fina stensättningar, ombonade altaner och uteplatser mm är också viktiga parametrar. Saknar man intresse och känsla är det värt att anlita en trädgårdsarkitekt.

Ju större marker man äger desto mindre värde får byggnader i förhållande till värdet av hela fastigheten. När gården blir så stor att marknaden endast är intresserad av skog och åker är det bättre att lägga energi på att hålla fin kvalitet på sina marker. Vårda skogen, plantera, avverka helst inte åren innan försäljning och se till att köparen inte behöver börja med stora kostnader. Skapa förutsättningar för icke monetära värden som t.ex. att främja förekomsten av vilt.

Interiör
Homestaging är ett ord som synts mer och mer i media det senaste decenniet. Vad är då homestaging och hur ska man göra för att maximera värdet? Homestaging är ett väldigt vitt begrepp och de flesta som säljer en bostad utför någon typ av homestaging utan att man kanske vet om det. Ibland kan det vara befogat att göra om hela huset och ibland kanske det räcker med några få åtgärder. Grundregeln är att alla åtgärder man vidtar för att höja helhetsintrycket ökar värdet. Det första man ser när man kliver in i en bostad är hallen. Hallen är därför viktig att göra fin. Det är också viktigt att lägga ner extra mycket energi på de ytor man träder in i, efter hallen. Däremot är det inte lika viktigt att lägga ner energi på sovrummet längst in i huset på plan två. Då har man redan sett den fina gården, den fina exteriören och den fina interiören i nästan hela huset. Man är helt enkelt redan såld. Många hem är övermöblerade. Satsa på att få fram ytor genom att plocka bort onödiga möbler och dylikt. Tänk på att bostaden skall fotograferas och att 10 kryddburkar på bild kan tendera att se ut som 100 kryddburkar. Det finns mängder av företag att välja mellan om man behöver hjälp. Ett tips är att betala för en konsultation (ca 2000-3000 kr) men att sedan utföra arbetet själv.

Markus bästa tips för att höja värdet på sin fastighet

  • Kontakta en besiktningsman och gör en muntlig besiktning. Åtgärda därefter de enkla självklara felen som uppkommer. Dölj aldrig ett fel genom att ”fusklaga”. Det slår tillbaka på säljaren i efterhand. En gammal källare t.ex. som inte dränerats på länge är både bättre och ärligare att inte måla.
  • Städa tomten, klipp gräset, klipp fruktträd, röj fram eventuell utsikt.
  • Om renovering av huset sker innan försäljning. Se då till att renovera på ett sätt som om du själv skulle bo kvar i huset och ta inte genvägar. Välj inte de enklaste och billiggaste materialen. Allt för många som renoverar innan försäljning gör det slarvigt och med de billigaste materialen. Det lyser igenom och kan ibland få motsatt effekt.
  • Utför alla åtgärder på ett sätt som om du själv skulle bo kvar. Det ger den bästa känslan och skapar förtroende för dig som säljare.
  • Ge marknaden så mycket information som möjligt om huset och fastigheten. Besiktningsprotokoll, radonprotokoll, vattenanalys om egen brunn, provtryckning av skorstensstock, intyg om säker vatteninstallation, besiktning av elstammar, justeringsprotokoll av ventilationen osv. Ju mer korrekt information man kan ge marknaden desto lättare är det att fatta beslut och desto större förtroende får köparen vilket leder till högre pris.