VI FÅR LANDETS SMÅFÖRETAGARE ATT VÄXA

Servitut – avtal som kan vara svåra att tolka

Det är inte ovanligt att en fastighet har ett servitut som belastar fastigheten. Men det är ju självfallet lika vanligt att ett servitut ger en förmån för en fastighet. Ett servitut rör vanligtvis tillgång till tillfartsväg, brunn, brygga eller markåtkomst för avloppsanläggning eller dylikt.

Vid ett avtalsservitut kommer parterna överens om servitutsupplåtelsen genom ett skriftligt avtal. Detta avtal kan man skicka till inskrivningsmyndigheten och få  inskrivet i fastighetsboken. Den andra typen är att servitutet bildas i en lantmäteriförrättning.

Det generella rådet är att grannarna försöker komma överens om servitutsrättens innehåll och omfattning i ett avtal. Tydlighet är mycket viktigt eftersom det blir gällande även mellan framtida fastighetsägare och ska kunna tolkas i framtiden. Lagen uppställer formkrav för hur ett servitut ska vara upprättat som är viktiga att uppfylla. Handlingen blir annars inte giltig som servitut, utan närmast som en nyttjanderätt mellan de ägare som undertecknat den. Därför bör du alltid vända dig till en jurist när frågan om servitut uppkommer. Servitutsrätten gäller alltså, till skillnad från en vanlig nyttjanderätt, mellan fastigheterna och inte mellan dess ägare. En ny ägare till en av fastigheterna kan på så sätt normalt inte hindra grannen att nyttja en tidigare given servitutsrätt, annat än under vissa särskilda omständigheter. Därför rekommenderas att servitut skapas för sådant som är av stadigvarande betydelse för själva fastigheten. Servitut får dock inte avse rätt till skogsprodukter eller bete, som är andra former av nyttjanderätter och regleras på annat sätt.

 För inte så länge sedan kom ett betydelsefullt rättsfall om sk färdselservitut. Det var i en dom där Mark- och miljööverdomstolen kom fram till att ett allmänt färdselservitut som bildats vid laga skifte inte gäller som servitut för att använda en viss väg för skogsbruksmaskiner, trots att skogsägaren använt vägen sedan lång tid tillbaka.

I domskälen nämner mark- och miljödomstolen att det finns andra sätt att se till att det går att ta sig till och från skogen på en skogsfastighet, eller för den delen att ta sig till åkermarken på en jordbruksfastighet eller huset på en bostadsfastighet.

Tolkningen av domen  är att domstolen tycker det är bättre att använda dagens regler om rätt till väg än att låta gamla färdselservitut gälla som om de vore bildade enligt nu gällande bestämmelser, eftersom det aldrig gjorts någon opartisk avvägning mellan nytta och skada av att en viss väg används.

Tillgång till väg är ett typexempel på vad en fastighet behöver för att vara lämpad för sitt ändamål. Hur vägen ska se ut och vilken typ av fordon som får köra på den beror på vilken sorts fastighet det gäller. Därför finns tre olika sätt att skapa rätt till väg över annans mark även när markägaren inte vill upplåta den rätten frivilligt.

De tre sätten är officialservitut, gemensamhetsanläggning eller att bilda vägrätt med stöd av 49 § anläggningslagen. Gemensamt för de tre sätten är att de bildas av lantmäteriet och att lantmätaren ska väga den ena fastighetens behov av väg mot den andra fastighetens skada av att vägen dras där. Därför ska alternativa lösningar vägas mot varandra så att den största ”nettonyttan” uppnås.

Det är klokt att vara lyhörd för grannens önskemål, ju mer ni kan komma överens om desto lägre kommer förrättningskostnaderna att bli.

Vad du får

  • Professionell rådgivning från våra erfarna fastighetsrättjurister/specialister
  • Hjälp att välja den servitutsform som bäst passar er
  • Upprättande av juridiskt heltäckande servitut som uppfyller alla formkrav för att långsiktigt avtal